Huis Verhuren

Er is recent een bijzondere ontwikkeling in de particuliere verhuurmarkt merkbaar. Een appartement verhuren is voor veel investeerders het nieuwe sparen of beleggen geworden. Met de lage rentes en beperkte alternatieven voor het behalen van rendement, zoeken investeerders hun heil in particuliere verhuur. Omdat beleggers vaak weinig weten van het bereiken van eerlijke huurders, kiezen mensen steeds vaker voor een verhuurmakelaarvoor het hulp bij het verhuren van hun woning.

Verhuur van uw woning

Volgens diverse onderzoeken is de algemene huurprijs van een huurappartement in de vrije sector in Nederland de laatste tijd met ruim 6% toegenomen ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs blijkt zodoende uit te komen op circa 13,50 euro per vierkante meter per maand. Volgens onderzoek is vooral de afgelopen twee jaar de huur in de Randstad erg hard gestegen. En ook buiten de Randstad nemen de prijzen de laatste tijd toe. Een huis huren in Amsterdam is nog steeds heel veel duurder dan .

Airbnb stimuleert verhuur

Vooral huizen in het westen van Nederland zien hun verhuurbaarheid de laatste tijd sterk toenemen door verhuur aan toeristen via Airbnb. De verhuurmarkt wordt hierdoor verder aangewakkerd. De marktvraag naar huizen neemt toe, terwijl het aanbod achterblijft. De vraag is wel wat verstandiger is: verhuur via Airbnb of verhuren aan vaste huurder? Via Airbnb-verhuur zijn dikwijls hogere prijzen te realiseren. Vooral wanneer het een appartement is in een centrum van een van de grote plaatsen in de Randstad. In hoogseizoen is hierdoor een aantrekkelijke bron van inkomsten te realiseren. Echter, in het laagseizoen is de vraag aanzienlijk lager – en ontstaat mogelijk enkele maanden leegstand. Dit kan de winst flink drukken. Verder zijn toeristische huurders niet voor iedereen wenselijk voor uw huis en/of de omgeving. Zij hebben beperkt belang bij een wat langere termijn goede verstandhouding met verhuurder en/of buurtgenoten- en zijn daardoor meestal niet de beste huurders. Maar zelfs als u zelf niet besluit via Airbnb te verhuren, heeft de Airbnb trend wel een gunstig effect op verhuur in het algemeen.

Wat doet de verhuurmakelaar?

Verhuurders besteden in de meeste gevallen enige activiteiten uit aan de verhuurmakelaar. Een verhuurmakelaar kent in de regel 2 hoofdtaken: het zoeken naar geschikte huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een huis en de huurders. Dit heeft als gevolg dat de verhuurmakelaar onder meer de volgende activiteiten uitvoert:

  • Huurcontract opstellen en laten ondertekenen.
  • Onderhandeling met de potentiele huurder.
  • Reacties van potentiele huurders inventariseren.
  • Informeren van bedrijven (voor expat verhuur) en zoekende huurders uit het eigen bestand.
  • Het opmeten van de diverse woonruimte(s).
  • Bezichtigingen van de woning.
  • Incasseren van 1e maand huur en borg.

De verhuurmakelaar beschikt over (juridische) inzichten. Welke type woningen is momenteel gewild? Wat is een optimale huurprijs? Welk deel van het land of de stad zijn gewild? Met actuele contracten worden de risico’s van verhuur verkleind. Bovendien is de verhuurmakelaar een bron van (praktijk)ervaring. Hij of zij kent de valkuilen van de verhuur van een woning. En kan een verhuurder helpen gevaren te vermijden.

 

Waar op te letten met verhuurmakelaars

Een verhuurmakelaar is van onschatbare waarde om de risico’s van verhuur te beperken. Maar let op: Er is echter een groot verschil tussen de ene en de andere. Welke activiteiten zij kunnen uitvoeren. Welke kosten zij zeggen te maken (vooraf) en welke kosten zij werkelijk bij u in rekening brengen (achteraf). Maar bovenal: welke belangen zij voorop stellen. Dienen zij uw belang of eigenlijk vooral hun eigen belang. Laat u goed informeren over de verhuurmakelaars in uw regio. En weet waar u op moet letten als u ze vergelijkt.

Slapend rijk worden?

De belangrijkste vraag voor vele verhuurders: Een huis verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een appartement verhuren zal opleveren, moet u een indicatie kennen van de verwachte opbrengsten en kosten. Het verschil tussen beide betreft uw winst van verhuur. Om te bekijken of de verhuur een goede investering betreft, kunt u het vergelijken met andere rendementen die u zou kunnen bereiken. U kunt de winst uit verhuur bijvoorbeeld vergelijken met wat u zou behalen als u het vastgoed zou verkopen en dit geld op de bank zou zetten. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die meestal vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het appartement een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander rendement dan wanneer het continu verhuurd wordt. 

U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type huis, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (winkel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Vaak is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand.

Vragen voor de verhuurder

Voordat een verhuurder kan starten met verhuur, heeft hij wat stappen te zetten. Bij de verhuurder hoort men in beginsel dikwijls dezelfde problemen. Enkele voorbeeld vragen van verhuurders zijn:

  • Wat is de maximale huurprijs voor mijn woning?
  • Welke belasting gevolgen heeft woningverhuur?
  • Hoe kan ik voorkomen dat mijn huis een wietplantage wordt?
  • Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
  • Hoe kan ik een geschikte huurprijs bepalen voor mijn woning?
  • Wat kost een goede verhuurmakelaar?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders een appartement voor het eerst zullen verhuren, lijkt het slim gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar. Zeker bij een eerste keer.

 

Verhuur aan expatriates

Sommige verhuurders richten zich vooral op verhuur aan expats (ook wel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Meestal gelden expats als ideale huurders, aangezien zij meestal werken voor grote, gerenomeerde ondernemingen. Expats hebben daarom in elk geval een baan en in de meeste gevallen voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de organisatie in de meeste gevallen in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken vaak snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. Verhuur aan expats is in sommige aspecten anders dan verhuur aan andere huurders. Expats hebben in de meeste gevallen hogere eisen ten aanzien van bijvoorbeeld parkeergelegenheid, nabijheid van wegen en nabijheid van (winkel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland huren. Aangezien expats uit een andere cultuur komen, is er een mogelijkheid voor miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men hier in Nederland gewend is. Een open blik hebben op eventuele verschillen helpt. Tot slot vindt communicatie met expats dikwijls plaats in het Engels. Contracten, brieven en andere communicatievormen zullen in het Engels moeten gebeuren. Mogelijk heeft u extra kosten bij het vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe vermijd ik beroerde huurders?

Een van de ergste rampen voor verhuurders is dat zij slechte huurders in hun huis hebben toegelaten – en er niet meer vanaf kunnen. Er zijn veel zaken die de kans op verkeerde huurders enorm kunnen verminderen. Het begint al met uw huis: welke soort huurder trekt deze aan? Een huis dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer geschikte huurders, dan een beroerd onderhouden appartement. Hoe wordt een huis gepresenteerd aan potentiele huurders? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving hebben veel invloed bij het vinden van de juiste huurders. Verder is een persoonlijke ontmoeting met huurders iets om nooit over te slaan. Een treffen vertelt u veel meer dan een grote stapel documenten. Maar uiteraard moeten ook de papieren (zoals id-card, referenties, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) voldoen. Tenslotte moet u een “klik” hebben met uw huurders. Een slecht onderbuikgevoel is dikwijls (in tegenstelling tot wat u wellicht elders hoort) een zeer goede aanwijzing voor toekomstige problemen.

Verhuur blijft aantrekkelijk

De verwachting is dat het verhuren van huizen ook de komende jaren interessant is. De komende tijd blijft een groot tekort aan huurwoningen in Nederland. De huurprijzen zijn tegenwoordig hoger dan ooit. De alternatieven voor beleggen blijven voorlopig onaantrekkelijk. De woningprijzen blijven toenemen, waardoor bij verkoop potentieel een aanvullend rendement behaald kan worden. Kortom: het vooruitzicht is dat ook het verhuren van huizen in de komende jaren interessant blijft.

Verhuur van een woning ook voor mij interessant?

Is een woning verhuren wat voor u? Dat hangt er vanaf. Hebt u een spaargeld dat u wenst te investeren in een appartement? Hebt u een appartement (of huis op het oog) dat gewild is door huurders – door de locatie, indeling en staat van onderhoud? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders – ook wanneer er problemen ontstaan? Bent u bereid om tijd te steken in het vinden van huurders en hen te assisteren met een goede huurervaring? Dan is een appartement verhuren een interessante optie om winst te verkrijgen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend tips over de verhuur van uw huis.

http://www.huisverhuren.eu/