Huis verhuren: Doen of niet?

Hebt u enkele jaren gespaard? En zoekt u een manier om meer rendement te maken op uw spaargeld? Of bent u op op zoek naar passief inkomen? Wat is een veilige belegging? Sommige mensen kiezen voor een belegging in aandelen , maar anderen vinden de risico’s van beleggen te groot. Sparen levert erg weinig op. Zelfs het voor lange termijn vastzetten van een bedrag via depositosparen geeft een zeer laag resultaat. Hoog risico Iemand die voor de eerste keer een huis gaat verhuren, hoort meestal een diversiteit van argumenten van vrienden waarom het verhuren van een huis een enorm onverstandig plan is. Enig veelvoorkomende redenen tegen het verhuren van een woning die genoemd worden zijn:

  • De huurder maakt ruzie met de buurt.
  • De huurder valt u midden in de nacht lastig met problemen.
  • De huurder betaalt de huur niet op tijd.
  • De huurder zal u failliet laten gaan.
  • etc, etc, etc…

Deze argumenten zijn kennen wel een kern van waarheid. Beleggen in een woning is niet zonder gevaren. Veel nieuwe verhuurders raken snel overweldigd door de hoeveelheid werk om huurders te managen. Deze verhuurders voelen zich vaak uitgeput omdat ze nooit hebben aangeleerd hoe ze eigenlijk een goede verhuurder kunnen zijn. Ze worden ingehaald door de feiten. Het verhuren groeit ze boven de pet. 

Wie het goed aanpakt, kan een mooi resultaat verkrijgen met de verhuur van een huis. Slimme verhuurders houden van een uitdaging en vinden een oplossing voor deze kwesties. Slimme verhuurders doen wat ze zelf kunnen zelf, en laten het gespecialiseerde werk over aan een verhuurmakelaar. Zij besteden werkzaamheden van verhuur uit. Wel de lusten, niet de lasten.

 

Houd als verhuurder hier rekening mee

Voordat een verhuurder kan starten met verhuur, heeft hij wat stappen te zetten. Bij de beginnende verhuurder hoort men in de meeste gevallen dezelfde soort vragen. Typische vraagstukken van verhuurders zijn:

  • Hoe screen ik een (potentiële) huurder?
  • Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
  • Zijn mijn huurinkomsten belasting vrij?
  • Kan ik mijn woning voor bepaalde of onbepaalde tijd verhuren?
  • Hoe kan ik een passende huurprijs bepalen voor mijn woning?
  • Welke verzekeringen moet ik regelen?
  • Hoe voorkom ik beroerde huurders?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders een huis voor het eerst zullen verhuren, lijkt het verstandig gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar.

 

Wat doet de verhuurmakelaar?

Verhuurders besteden vaak enige activiteiten uit aan een makelaar. Een verhuurmakelaar heeft op hoofdlijn twee activiteiten: het zoeken naar nieuwe betrouwbare huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een huis en de huurders. Dit houdt in dat de verhuurmakelaar o.a. de volgende taken heeft:

  • Het screenen van een kandidaathuurder, met onder andere controle op kredietwaardigheid, huurverleden en aangeleverde legitimatiebewijs.
  • Huurcontract opstellen en laten ondertekenen.
  • Het maken van een presentatie van de woning, gericht op de doelgroep.
  • Advies over aanpassingen of presentatietips voor betere verhuurbaarheid van het huis.
  • Reacties van potentiele huurders ontvangen.
  • Sleuteloverdracht.

De makelaar beschikt over de laatste (juridische) inzichten en kent de lokale markt. Welke type woningen is momenteel gewild? Wat is een geschikte huurprijs? Welk deel van het land of de stad zijn gewild? Met actuele huurcontracten worden de risico’s van verhuur beperkt. Daarnaast is de verhuurmakelaar een bron van (praktijk)ervaring. Hij of zij kent de valkuilen van de verhuur van een woning. En kan een verhuurder helpen risico’s te omzeilen.

 

 

Verhuur aan expats

Sommige verhuurders richten zich vooral op de verhuur aan expats (ook wel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Meestal gelden expats als ideale huurders, aangezien zij meestal werken voor grote, gerenomeerde bedrijven. Expats hebben daarom in elk geval een baan en vaak voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de onderneming vaak in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken dikwijls snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. 

Verhuur aan expats is in sommige opzichten anders dan verhuur aan andere huurders. Expats hebben dikwijls wat hogere eisen ten aanzien van bijvoorbeeld parkeergelegenheid, bereikbaarheid van snelwegen en bereikbaarheid van (handel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland verblijven. Aangezien expats uit een ander land komen, bestaat het gevaar van miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men hier in Nederland gewend is. Flexibel omgaan met eventuele verschillen helpt. 

Tot slot vindt communicatie met expatriates in de regel plaats in het Engels. Contracten, brieven en andere communicatievormen zullen in de Engelse taal moeten plaatsvinden. Let op bij gebruik van een verhuurmakelaar: niet alle verhuurmakelaars hebben Engelse contracten. Mogelijk heeft u extra kosten bij het vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe beroerde huurders vermijden?

Een van de grootste nachtmerries van verhuurders is dat zij beroerde huurders in hun appartement hebben toegelaten – en er nooit meer vanaf komen. En hoewel het misschien lijkt alsof je gewoon pech kunt hebben met huurders, er zijn veel zaken die het risico op beroerde huurders enorm kunnen verminderen. Het begint met uw huis: welke soort huurder komt hier op af? Welke staat van onderhoud heeft het: Een huis dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders, dan een slecht onderhouden appartement. Hoe wordt een appartement gepresenteerd? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving zijn van groot belang bij het vinden van de goede huurders. Verder is een persoonlijke ontmoeting met (potentiele) huurders iets om altijd in te plannen. Een face-to-face treffen vertelt u meer dan 1.000 documenten. Maar uiteraard moeten ook de documenten (zoals id-card, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) voldoen. Tot slot, niet onbelangrijk, moet u een klik” hebben met uw huurders. Een naar onderbuikgevoel is vaak een zeer goede voorspeller voor problemen in de toekomst.

Verhuur blijft de moeite waard

De verwachting is dat het verhuren van woningen ook in de toekomst interessant is. De komende tijd blijft er een groot tekort aan huurwoningen in de vrije sector in Nederland. De huurprijzen zijn heden ten dage hoger dan ooit. De alternatieven voor beleggen blijven voorlopig zeer onaantrekkelijk of kennen hoge risico’s. Een andere ontwikkeling is dat de woningprijzen blijven stijgen, waardoor bij verkoop mogelijk een extra winst behaald kan worden. De vraag naar huurwoningen wordt versterkt door opkomst van initiatieven als Airbnb. Kortom: de verwachting is dat ook het verhuren van huizen in de toekomst interessant blijft.

Huurprijzen blijven hoger worden

Een gunstige ontwikkeling voor verhuur: Volgens Pararius (bron: Pararius) is de algemene huurprijs van een huis in de vrije sector midden 2016 met meer dan 6% gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt zodoende uit op 13,50 euro per vierkante meter per maand. Volgens Pararius is vooral de laatste twee jaar de huurprijs in de Randstad erg hard gestegen. Een woning huren in Amsterdam is nog steeds heel veel duurder dan elders. Maar ook de verhuurmakelaar Rotterdam, Utrecht en Den Haag melden dat de prijzen inmiddels flink zijn gestegen.

Airbnb stimuleert verhuur

Met name appartementen in de Randstad zien hun verhuurbaarheid de laatste jaren sterk toenemen door verhuur aan toeristen via Airbnb. De marktvraag naar huizen wordt groter, terwijl het aanbod kleiner is. De vraag is wel wat slimmer is: verhuren via Airbnb of reguliere verhuur? Via Airbnb-verhuur zijn in de meeste gevallen hogere prijzen te realiseren. Met name wanneer het een woning betreft in het centrum van een van de grote plaatsen in de Randstad. In het hoogseizoen is hierdoor een aantrekkelijke bron van inkomsten te realiseren. Alleen in het laagseizoen is de vraag veel kleiner – en ontstaat mogelijk enkele maanden leegstand. Dit kan het resultaat flink verkleinen. Bovendien vragen de vele wisselingen van huurders meer energie dan zo nu en dan een nieuwe huurder zoeken voor langere tijd. Verder zijn toeristische huurders niet voor iedereen wenselijk voor uw huis. Zij hebben minder belang bij een wat langere termijn goede band met verhuurder en/of buurtgenoten, houden daardoor minder rekening met appartement – en zijn daardoor niet zelden niet de optimaalste huurders. Toch heeft de Airbnb ontwikkeling wel een positief effect op woningverhuur in breder zin.

Appartement te koop aanbieden?

Soms bedenkt men het te laat: “we hadden ons oude huis ook kunnen verhuren in plaats van aanbieden!” Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) appartement zullen verhuren of aanbieden, zodra zij zelf een nieuwe appartement hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude huis? De vraag is dan: het woning verhuren of aanbieden? Een appartement aanbieden levert ineens een bedrag op, en een appartement verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert – en bij hoger wordende woningprijzen misschien ook een groter bedrag bij verkoop in de toekomst. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt met name af van de berekening: wat levert het meeste op? Wat zou de verhuur van uw huis kunnen opleveren? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het bedrag dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een huis heeft dat mogelijk verhuurbaar is, is verhuur in de meeste gevallen een goede optie – zeker gegeven de vaak minder aantrekkelijke andere manieren van beleggen.

Verhuur van een appartement ook voor u aantrekkelijk?

Heeft u een zeker vermogen dat u wilt investeren in een woning? Hebt u een woning (of appartement op het oog) dat gewild is door huurders? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders – ook wanneer er verschillen van inzichten ontstaan? Bent u bereid om zich te verdiepen in het vinden van betrouwbare huurders en hen te assisteren met een fijne huurervaring? Dan is een woning verhuren een aantrekkelijke optie om resultaat te behalen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend van adviezen over de verhuur van uw huis.

https://www.verhuurmakelaar.info/